「卡本科技集团加固解码」浅析“城市更新”！

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一、城市更新的概念

“城市更新” 的概念起源于 1949 年美国住宅法(The Housing Act of 1949)“城市再发展” (Urban Redevelopment)。

城市更新可定义为借由实质上维护、 整建、 拆除等方式使城市土地得以经济合理的再利用， 并强化城市功能，增进社会福祉，提高生活品质，促进城市健全发展。也就是说对市中心丑陋建筑物的改建、贫民窟的迁置、与历史遗迹的保留，以创造一个美好的工作与居住环境。

二、发展历程

我国城市更新的发展总体经历了六个阶段， 从初创期消费型城市，到赋予生产、生活、生态三生及美好生活内涵的可持续高质量发展城市。

第一阶段（初建期-1977 年）：城市向满足自己大部分需求的生产型城市转变，城市资金用于发展生产和挖掘改造。

第二阶段（1978-2000 年）：城市进入改革开放期，城市扩张成为城市建设的主流，新的政策导向、更新类型和更新模式开始涌现。

第三阶段（2001-2008 年）：城市的发展战略和格局发生重大变化，如《上海市城市总体规划（1999-2020）》2001 年被批复，深圳 2004 年颁布《深圳城中村（旧村） 改造暂行规定》，城市序幕拉开；2008 年发布《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》探索旧工业区改造路径，现代城市更新渐现雏形。

第四阶段（2009-2014 年），城市更新规模和方式发生转变，由大规模改造向注重细节的微改造转变。如深圳 2009 年出台《深圳市城市更新办法》 、上海2013 年出台《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》 来规范工业用地改造为商务办公或商业服务用途的“非正式更新” 。

第五阶段（2015-2016 年），城市更新制度化，各地纷纷成立城市更新局等专门机构，城市更新规划实施更有保障， 如深圳城市更新局2015年9月挂牌成立，广州城市更新局 2016 年 2 月挂牌成立 济南城市更新局 2016 年 6 月挂牌成立。

第六阶段（2017-至今），城市可持续高质量更新， 赋予美好生活服务产业升级新内涵，城市群和城市圈层的发展， 对城市提出更高的要求，城镇化要求城市地位向更高的品质升级，如上海定位全球城市，深圳定位国际化现代城市。

三、精选案例

1.北京坊的业主是北京广安控股集团有限公司（下称广安控股）

在国内众多商业地产发商中，广安控股将旗下地产事业定位为“中国城市更新服务商”，除北京坊外，尚有杨梅竹斜街、 牛街春风等改造项目，具有充分的旧城更新的实践经验。

鉴于大栅栏原有的历史廊坊布局，北京坊以“一主街、三广场、多胡同”的多维格局，一方面既恢复了历史建筑风貌、保存了社区原住民生态，一方面又塑造了主打开放式、沉浸式体验的商业街区。令这片占地 3.3 万平方米、建筑面积14.6 万平方米的文化消费区在北京城的最中心焕发光彩。

2.天津万科广场

项目原是 2002 年建设的一栋毫无特色的白色方盒子，首层以低端服饰和小型餐饮为主，2-3 层为大型超市，曾经也是周边居民日常消费的聚集地，2016 年超市停业后更是冷清，变为亟待改善的城市死角。

天津万科耗资 1.2 亿进行更新升级，引进众多首进天津全新品牌与主题旗舰店，给天津消费者带来新鲜体验升级消费，开业当日以 5.8 万人次客流，破百万销售额，掀起区域内消费热潮，打造又一天津商业新地标。

3.上海八号桥艺术空间——1908 粮仓”

建于 1908 年、有着百年的历史。它曾是杜月笙的私家粮仓，而在杜月笙之前，1247 号还曾是“中国通商银行第二仓库。

2017 年改建成八号桥艺术空间，整栋建筑的改造仅花了 48 天。这栋建于 1908年的建筑至今已走过 110 年，这样的历史建筑在改造修缮中不同于一般的建筑，既要修旧焕新也要注重修旧如旧。1908 粮仓的设计团队即执行“修旧如旧”的保护性修缮措施，以“珍藏历史、保护仓库”为审慎原则进行仓库的功能更新，最终完成了老旧仓库向人文艺术空间的转换。

总结：

城市更新的目的是为了长期提升一个地区（包括经济的、物质的、社会的、环境的等多方面），所采用的方式是综合的、整体的方法。

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