住宅小区开发的立项与审批

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住宅小区开发的立项与审批

住宅小区开发的主管部门 住宅小区开发立项审批的主管部门为国家计划委员会及省、市地方计划管理委员会；住宅小区开发建设的主管部门为建设部及省、市地方建设委员会。1．国家计划委员会。国家计划委员会是国务院管理国民经济和社会发展的综合部门。与建设有关的主要职能有：合理确定固定资产投资总规模及资金来源，资金投向；研究提出投资和建设领域的重大方针政策；安排国家重点建设项目计划，审批大中型及限额以上基本建设项目；会同有关部门和地区做好基本建设年度计划实施及重大项目的组织协调工作，确定和指导国家长期投资资金（包括国家基本建设基金、国家专项建设基金、国家政策性固定资产投资贷款、国家投资债券和外资等）的投向。对国家经贸委审批的限额以上技术改造项目进行会签。2．省、市地方计划管理委员会。是地方政府管理地方经济和社会发展的综合部门。它行使与建设有关的主要职能有贯彻和执行国家计委制定的方针政策；执行国家计委确定的投资规模；安排地方重点建设项目计划，审批限额以内基本建设项目；会同有关部门做好基本建设年度计划实施重大项目的组织协调工作等。3．建设部。国务院综合管理全国建设事业（工程建设、城市建设、村镇建设、房地产业、市政公用事业）的职能部门。它的主要职能有：（1）研究制定工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业的方针、政策、法规以及相关的发展战略、产业政策、改革方案和中长期规划并指导实施。（2）组织制定工程建设实施阶段的国家标准、全国统一定额和部管行业的标准定额，并与国家技术监督局联合发布国家标准；组织制定建设项目可行性研究经济评价方法、经济参数、建设标准、投资估算指标、建设工期定额、建设用地指标和工程造价管理制度，与国家计委等部门联合审定发布。（3）制定工程建设设计、施工招标投标法规；指导与监督有关设计、施工的招标投标活动；综合管理工程监理工作；指导与规范建筑市场；负责工程勘察设计、建筑安装的行业管理。（4）指导和管理全国城市规划、城市勘察和市政工程测量工作；负责国务院交办的城市总体规划的审查报批，会同国家文物局对历史文化名城进行审查报批，参与制定国土规划和区域规划；管理城市建设档案工作。（5）指导全国城市供水、燃气热力、公共客运交通、市政设施、园林、绿化、市容和环境卫生工作；主管全国风景名胜区工作；综合管理城市计划用水、节约用水和城市规划区地下水的开发利用和保护工作；指导城市环境综合整治、城建监察和城市防洪排涝工作。（6）负责房地产行业管理指导城镇建设土地使用权有偿转让、房地产开发经营、房屋商品化工作，规范房地产市场；指导和推进城镇住宅建设；参与指导住房制度改革。（7）指导全国集镇和村庄的规划、建设工作，推进村镇建设的发展。（8）制定行业科技发展规划和技术经济政策，组织重大科技项目攻关和科技成果转化、推广，指导与管理重大技术引进工作。（9）制定行业人才培养规划，指导职工队伍的培训和继续教育，受国家教委委托综合管理全国院校建筑、城建类专业的教育标准、培养规格；管理部属高校工作。（10）综合管理全国城镇建设及工业与民用建筑的抗震设防和附建式人防工程建设工作。（11）管理建设行业的对外经济技术合作和外事工作，指导企业开拓国外建筑市场和房地产市场，开展对外工程承包、房地产和劳务合作业务。（12）指导直属企事业单位的人事、劳资工作；指导行业的劳动工资、社会保险、劳动标准及专业技术职称工作。 住宅小区开发的相关管理部门 住宅小区开发的相关管理部门是指在住宅小区开发过程中行使部分管理职能的政府管理部门，主要有土地管理部门、规划管理部门。1．资源部土地管理局。是国务院负责全国土地、城乡地政统一管理的职能部门和行政管理部门。它的主要职能有：（1）制定有关土地的方针、政策和法规，并组织贯彻执行和实施监督检查。（2）加快土地信息建设，研究制定全国土地管理事业发展战略，预测中长期各类用地需求，做到土地总需求与总供给的大体平衡。（3）统一管理全国土地和城乡地籍、地政工作，查处土地权属纠纷。主管全国土地的调查、统计、定级、登记、发证工作。会同有关部门进行土地估价工作。制定土地定级、估价标准及全国土地调查计划。建立健全土地统计制度和土地动态信息监测体系，制定地籍管理技术规程。（4）根据国民经济和社会发展规划、计划，组织编制土地利用规划、计划和土地后备资源开发规划、计划，并按计划管理程序上报下达，对规划、计划执行情况进行督促检查。（5）主管全国土地的征用、划拨、出让工作。统一审核、征用、划拨建设用地，承办由国务院审批的建设用地的审查、报批，负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的落实。组织编制各类建设用地定额指标。（6）管理土地市场，会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章，规范土地市场。负责土地使用权的转让、出租、抵押等的权属管理和监督检查。协助财税部门做好土地税费的征收管理工作。（7）提出深化土地管理体制和土地使用制度改革方案，及时总结经验，不断完善各项改革措施。（8）主管土地管理科学技术工作、土地管理宣传和教育工作，组织、指导土地管理干部培训。（9）管理局机关和直属单位的外事工作，指导、协调土地管理系统的国际交流与合作。2．省、市土地管理部门。是省、市政府负责省、市土地、城乡地政统一管理的职能部门和行政执法部门。它与住宅小区建设有关的管理职能有：负责建设用地的征用、划拨和出让的统一管理，承办由上级部门审批的建设用地的审查、报批工作，指导、监督、协调各部门的建设用地，会同有关部门制定有关建设用地管理的地方行政法规等，负责国有土地使用权出让的统一管理，负责国有土地使用权转让、出租、抵押的监督。3．省、市规划管理部门。是省、市政府负责省、市城市规划管理的职能部门。主要职能是执行建设部城市规划司制定的城市发展战略及城市规划方针、政策和法规；制定本地区城市总体规划并负责向上级部门报批；负责本地区城市规划的实施；负责各建设项目的规划管理等。省、市规划管理部门对住宅小区开发的规划管理主要体现在：小区开发项目的选址审批，小区开发项目用地规划许可的审批，小区开发项目设计方案的审批，小区开发项目建筑工程规划许可的审批、参与小区开发项目竣工验收。 可行性研究 可行性研究是在投资决策之前，对住宅小区开发项目在技术上的先进性、经济上的合理性进行研究、分析，从而论证住宅小区项目的可行性，为投资、决策提供依据的一种科学分析方法。它的主要作用有：作为住宅小区开发项目投资决策的依据；作为筹集开发资金的依据；作为开发建设者与各有关部门商谈签订协议、合同的依据；作为编制小区建设详细规划设计的依据；作为小区开发项目各个阶段的工作依据。从投资角度看可行性研究属于投资前期工作，它主要包括机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段。1．机会研究阶段是进行项目可行性研究前的预备性调查研究，主要任务是对投资方向提出设想，选择一个可能进行建设的投资项目，因此这种研究是比较简单、粗略的，其投资额一般是以类似工程进行估算，精确度只能达到±30％左右。2．初步可行性研究也叫预可行性研究，这阶段的主要任务是分析机会研究的结论，确定是否进行下一步的详细可行性研究，确定哪些关键问题需进行辅助性专题研究，从而判断项目的设想是否有生命力，能否获得较大的利润，因此它的投资估算比机会研究要精确，其误差程度一般为±20％。3．详细可行性研究阶段，主要任务是对住宅小区开发项目进行深入的技术经济论证，确定方案的可行性，选择最佳方案，作出项目投资决策，其投资估算误差为±10％。 可行性研究报告 参照国家计委对我国工业项目可行性研究的一般要求，住宅小区可行性研究报告的主要内容有：1．总论：包括项目提出的背景、投资的必要性和经济、社会效益，研究工作的依据和范围。2．市场需求预测和拟建规模：包括该地区及全国居民住宅需求情况预测、拟建住宅小区规模的估计，销售预测、价格分析、项目的技术经济比较和分析等。3．地理位置方案：项目建设地理位置，水文、地质、地形条件和社会经济现状，交通、水、电、气等的现状和发展趋势，以及地理位置比较和选择意见。4．设计方案：包括整个住宅小区布置方案，配套设施的现状及发展趋势，项目的主要特点等。5．环境保护：预测住宅小区对环境影响，提出环境保护和“三废”治理的初步方案。6．投资估算和资金筹集途径：包括对主体工程和协作配套工程的投资，小区流动资金的估算，资金来源、筹集方式、小区建成后的销售收入、投资回收期及收益等。7．建设进度计划：包括勘察设计的进度要求、拆迁补偿所需时间及其它投资前期工作所需时间、建设时期所需时间等。8．项目经济评价：包括财务评价和国民经济评价。9．风险分析：即对社会、经济、政策各方面可能出现的影响，住宅市场可能出现的变化，资源供给可能出现的不协调等作出分析。10．结论与建议：在上述分析的基础上，对小区开发项目作出总体评价，提出建议，供决策者参考。 财务评价 小区开发项目财务评价，是指在国家现行财税制度和价格体系的条件下，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力及外汇平衡及财务状况，据以判别项目的财务可行性。考察项目财务盈利能力的常用动态评价指标有：1．净现值（NPV）：是指按设定的折现率，将项目寿命期内每年发生的现金流量折现到建设期初的现值之和。其表达式为： 其中：NPV为净现值，CI，CO分别为现金流入和现金流出，（CI－CO）↓t为净现金流量，n为项目寿命期，ic为基准折现率。2．内部收益率（IRR）：净现值为零时的折现率。IRR可通过解下述方程求得： 但通常根据NPV与i的关系采用“试算法”进行计算： 3．投资回收期（Pt）：从项目投建之日起，用项目各年的净收益将全部投资收回所需的期限。其表达式为： 动态投资回收期更为实用的计算公式是： 考察项目财务清偿能力的评价指标有：1．资产负债率：反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力，表达式为： 资产负债率＝负债合计／资产合计×100％ 2．流动比率：反映项目各年偿付流动负债能力的指标，表达式为： 流动比率＝流动资产总额／流动负债总额×100％。 3．速动比率：反映项目快速偿付流动负债能力的指标。表达式为： 速动比率＝（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100 ％ 国民经济评价 小区开发项目的国民经济评价，是指从全社会的角度考察项目的费用和效益，计算评价指标，对其盈利水平作出评价，据以判别项目国民经济的可行性。小区开发项目国民经济评价指标主要有：1．经济内部收益率（EIRR）：反映项目对国民经济净贡献的相对指标，它是项目在计算期内各年净效益流量的现值累计等于零时的折现率。其表达式为： 式中B为效益流入量，C为费用流出量，（B－C）↓t为第t年的净效益流量，n为计算期。2．经济净现值（ENPV）：反映项目对国民经济净贡献的绝对指标，它是指用折现率将项目计算期内各年的净收益流量折算到建设期初的现值之和。其表达式为： 式中is为社会折现率。 风险分析 小区项目的国民经济评价在项目决策中有着重要的作用。财务评价与国民经济评价均可行的项目可以通过；国民经济评价结论不可行的项目一般应否定。对一些国计民生急需的项目，如国民经济评价合理，而财务评价不行，应重新考虑方案，必要时可提出相应的财务政策方面的建议，如在税收、贷款等方面给予优惠，使项目在财务上可行。反之，对企业财务评价可行，而国民经济评价不可行的项目，国家采用以经济手段为主的措施来抑制其发展。正确运用国民经济评价，在项目建设决策中可以有效地将企业利益、地区利益与全社会和国家整体利益有机地结合起来。风险分析是通过研究各种不确定因素发生不同幅度变动的概率分布及其对方案经济效果的影响，对方案的净现金流量及经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。因此，风险分析又称概率分析。小区开发项目的风险分析主要有解析法和蒙特卡洛方法，前者主要用于解决一些比较简单的风险问题，后者主要用于多变量风险分析。小区开发项目经济评价中所涉及的变量较多，故比较适合于采用蒙特卡洛方法进行风险分析。蒙特卡洛法亦称模拟法或统计试验法，该方法运用蒙特卡洛模拟的统计功能，自动对项目经济评价中涉及的每个变量的数值进行选择和组合。其实施步骤一般是：首先分析每一可变因素可能变化的范围并确定这些变化的概率分布；其次通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布；最后反复重复以上二步，进行多次模拟试验，即可求出小区开发项目各次效益指标的概率分布或其它特征值。小区开发项目经济评价中主要不确定因素有：1．租金和售价是经济评价中最重要的变量之一，因为即使较小的租金或售价的变化对评价结论的影响是较大的，而且经济评价中租金和售价的确定往往是通过与近期成交的住宅租金及售价比较、修正后得出的，这种比较很难说明未来若干年的发展趋势。2．建造成本：由于原材料价格和人工费用的变化以及可能出现的工程变更等使估算的建造成本与实际建造成本有一定的差异。3．销售期：销售期的长短与市场供需情况、居民购买力有直接关系，而销售期延长会使购置土地及工程所占用的资金承担更多的利息，从而增加整个开发项目的总费用，影响项目的经济评价。4．利率：利率的变动直接影响投资开发资金成本，从而影响项目的现金流量，影响经济评价。 项目决策 所谓决策就是为了实现近期和长远的目标，对重大方案的选择或决定。具体来说，就是为实现一定目标从两个以上的代替方案中选择一个合理的方案过程。一个科学的决策过程，一般应包括四个基本步骤：第一，确定目标；第二，拟定多个可行方案，即根据确定的目标，收集各种需要的信息，对未来进行预测，拟定多个可行方案，只有提出的方案都是可行的才能从中选出最优方案；第三，评价多个可行方案，即在拟定多个可行方案后，各方案又经常面对几种不同的自然状态，为此评价在不同自然状态下不同方案的优劣；第四，选择最优方案。决策一般分两种情况，即肯定型决策和非肯定型（不确定型）决策。肯定型决策，又称确定情况下的决策，它是在已知情况下的决策，是一种比较简单的决策方法。非肯定型决策根据资料掌握的程度不同，又分为风险型决策和完全非肯定型决策。风险型决策也称为随机型决策，它的特点是决定或影响未来事件是否发生存在着几种自然状态，哪一种可能发生是不确定的，但每种自然状态发生的可能，根据历年资料的统计分析或主观经验判断，只能估计是否发生的可能程度（概率值），不能肯定其是否发生，因此这种决策就带有一定的风险性。风险型决策方法有：最大可能法、期望值法和决策树方法等。非肯定型决策也称不确定情况下决策，即在需要决策的问题中，只须预测到可能出现的几种自然状态，但每种自然状态发生的概率由于缺乏经验或资料，全部未知。常用的非肯定型决策方法有：最大最小、最大最大、折衷决策和最小最大遗憾决策方法。 立项的基本原则 住宅小区开发是城市建设的重要组成部分，也是房地产开发的重要组成部分，根据《城市房地产开发经营管理条例》，住宅小区开发立项必须坚持的基本原则：1．坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。住宅小区开发的经济效益可以从住宅建设的造价、质量、工期来反映；社会效益可以从住宅建设的美观、安全、卫生、方便以及解决居民困难户的效果来反映；环境效果可以从内部居住环境和外部居住环境两个方面来反映；所谓住宅小区内部居住环境主要指居住建筑的内部环境要尽可能满足家庭起居使用的需要，使居民感到舒适，而所谓住宅小区外部居住环境主要指住宅和与居民生活密切相关的各类公共建筑、公用设施、绿化、院落和室外场地等的有机整体。为了使住宅小区经济效益、社会效益、环境效益相统一，必须坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，改变以往分散建设、各自投资的局面。实践证明，只有坚持综合开发才有利于实现总体规划、有利于城市各项建设事业的协调发展、有利于缩短建设周期、降低造价、提高工程质量，从而提高住宅小区建设的经济效益、社会效益和环境效益。2．坚持新区和旧区改造相结合的原则。注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。 申请程序 党的十一届三中全会以来，我国城市建设进入了一个新的发展阶段，随着改革开放的进一步深入，随着住房制度的改革，住宅小区开发建设必须纳入国家固定资产投资计划中，以防止扩大投资规模，搞重复、过量建设，为此住宅小区开发必须实行立项申报审批制度。所谓立项申请程序就是开发商提出申请至获得批准的步骤。一般住宅小区开发立项的申请程序为：1．提出申请：开发商向计划管理部门提出项目立项申请，同时提交相应的申请资料。2．获得《项目选址规划意见书》：开发商提出立项申请后，须向城市规划部门申请获得《项目选址规划意见书》，城市规划部门接到申请后，向土地管理部门发出征询函，由土地管理部门与开发商初步确定用地协议，规划管理部门划出用地“红线”图，下发《选址规划意见书》。获得《选址规划意见书》是项目立项过程中必经的一道法律程序。3．审核：计划管理部门根据城市综合开发年度计划、年度投资计划、《选址规划意见书》等对开发商提出的立项申请进行审核，如果立项申请符合上述各类计划，则同意立项并列入年度投资计划；如果不符合，则立项不成立。4．颁发立项批文：经审核批准，开发商即可获得项目批文。项目批文是项目合法建设的凭证，是项目立项成立的凭证。 立项申请资料 开发商向计划管理部门提出立项申请时，必须向计划管理部门提交相应资料。这些资料主要包括：1．立项申请函。申请函主要包括住宅小区概况，即住宅小区拟用地面积、建筑面积、居住建筑面积等；住宅小区项目建设计划，即拟建设工期、拟开工、竣工日期；住宅小区开发项目资金来源及投资安排计划，资金来源一般分为国家财政拨款、银行贷款、自有资金等，但就目前住宅小区投资体制来看，立项申请时资金来源一般为自筹资金；住宅小区开发立项的背景情况，即地区社会经济发展、市场情况等。2．开发商营业执照及资质证书。我国建设项目实行项目法人制，只有具有法人资格的开发商才能从事住宅小区开发建设，如果是联合体也必须具备相应的条件或组建成具有相应条件的企业法人。同时房地产开发实行资质等级管理，不同的资质等级企业承担相应规模的开发项目，不得越级承担开发项目。3．其它相关资料。各地区根据本地的情况要求开发商提交的有关资料。另外，开发商在立项申请过程中，必须向城市规划管理部门申请取得《选址规划意见书》，同时也应提交有关资料。这些资料主要有：计划管理部门向城市规划管理部门发出的征询函、开发商用地申请函、开发小区项目简况，1／2000或1／500地形图和其它材料。 立项审批 居住小区开发立项审批是国家对居住小区开发管理的重要手段，是保证居住小区开发有序进行的必要措施。因此，重视和把握好居住小区开发立项审批工作是十分必要和重要的。1．住宅小区立项审批首先应该以城市建设和城市经济发展计划为依据，住宅小区开发是房地产综合开发的重要组成部分，并且直接关系着人民生活的物质条件，住宅既是一种基本生活消费品或者说生存消费资料，又是一种发展消费和享受消费资料，住宅小区的开发直接制约着人民的物质生活和精神生活，从而影响城市经济发展。反之，城市经济的发展同样也直接关系着住宅建设的兴衰，经济发展了，人们生活水平高了，才能消费“住宅”这样的消费品，因此城市经济发展是前提，住宅小区建设必须符合城市经济发展。2．住宅小区立项审批应以住宅市场供求情况为依据，市场是住宅小区开发成功与否的关键，而市场的核心又是商品的供求。如果供大于求，住宅价格就下降，住宅小区开发价值就低；如果供小于求，住宅价格就上升，虽然开发价值高了，但居民消费不起，这样高价格的住宅也就“有价无市”，最后造成大量空置房的积压，从宏观来讲，开发价值就很低。因此，住宅小区立项审批应把握好市场供求状况，使住宅供求关系相适应，起到调节市场的作用。3．住宅小区立项审批应严格按审批权限进行审批，不得越权审批。按国务院对建设项目审批权限的规定：凡投资总额3000万元以下，审批权归省、市地方计划管理部门；凡投资总额3000万元以上，审批权归国家计划委员会。